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经济学家谢亚轩:期房与现房销售背离或影响2

时间:2019-07-11来源: /lovesportaibotiyu/26.html 作者:虎博通
别看你今天闹的欢,小心明天拉清单,这是一句口口相传的著名台词,用现在的话来说,就是出来混迟早要还的。 房地产市场就是典型,过去这些年发展太激进,以至于形成尾大不掉的
经济学家谢亚轩:期房与现房销售背离或影响2

  别看你今天闹的欢,小心明天“拉清单”,这是一句口口相传的著名台词,用现在的话来说,就是“出来混迟早要还的”。

  房地产市场就是典型,过去这些年发展太激进,以至于形成“尾大不掉”的局面。

  第一,2019年一季度,我国居民杠杆率已经攀升到了54.3%,而中泰证券分析师梁中华认为,住户部门的杠杆率,已经攀升到了60%的水平。

  第二,我国的房贷收入比(个人住房贷款/可支配收入)从2008年末的22.6%,增至2017年末的60.5%,也就是说,月收入10000元,却要支付房贷6050元。

  第三,当前我国绝大部分城市房价收入比都在15倍以上,而国际上主要经济体一般都在10倍以内,也就是说,一对夫妻不吃不喝15年才能买得起房,如果加上吃穿用度,可能需要30年。

  楼市过快的膨胀,意味着购房者的潜力逐步透支,留给高房价的空间已经不多了。

  近日,招商证券宏观研究团队负责人、经济学家谢亚轩发文指出,这轮地产周期出现了两个高点,2016年至2017年9月,期房销售面积增速保持在两位数的增长,最高增速达到34.4%。

  此外,进入2018年,现房销售面积同比下降22.4%,而期房销售面积同比增长8.7%,增速差为31.1个百分点,这是2010年以来的期现房销售数据最大背离水平!

  回顾以往房地产发展的历史,还从来没有出现过类似2016-2018年这样的情况,期房的销售增速如此之快。

  通常而言,房地产项目第一年新开工、第二年施工、第三年竣工,2016年大量销售的期房,今年将进入密集的交房期。

  理论上看,今年会有大量的楼盘交付,可现实却一次又一次的与我们的预期相悖。

  谢亚轩发布的数据显示,2001-2014年间,实际处于施工状态的房屋面积年均增速高达29.7%,在2015-2018年,年均增速仅为4.3%。

  说白了,期房销售的速度越来越快,施工速度却异常的慢,项目进度明显滞后于销售进度,房企再不抓紧施工,今年必然会出现违约或“烂尾”。

  楼盘烂尾、延迟交房,房企财大气粗,当然熬得起,刚需一族无非多付出一点时间,反正房子不会跑了,多套房的炒房客是最“熬不起”,“等不及”的。

  炒房客想的是速战速决,现房交付之后瞅准时机再转手卖掉,一旦时间节奏踩不准,一天天的耗下去,身上的巨额债务有增无减,期房想卖也卖不掉,只能陷入到“泥沼”里。

  刚需也分很多种,我们平时经常听到一种论调:只要是刚需,任何时候买房都不迟。

  这句话乍一听没什么毛病,其实却忽略了不同个体对于高房价的承受力,有的年轻人一心一意想在一二线城市扎根,可一家人的积蓄也不足以掏出首付。

  借遍亲戚朋友,把家里的存款用个底朝天,才勉强能在大城市买房,自己的收入却不足以支撑月供和负债,这类购房者本来就透支了自身财力,如果碰到楼盘延迟交付甚至跑路,这样的代价一般人是无法承受的。

(责任编辑:虎博通)
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